Trang chủThuế thu nhập cá nhân đối với bất động sản khi mua bán, chuyển nhượng là một yếu tố quan trọng mà người tham gia giao dịch cần nắm rõ. Vậy loại thuế này được tính như thế nào, ai là người phải nộp, và có những trường hợp nào được miễn giảm? Hãy cùng tìm hiểu chi tiết để đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật và tối ưu chi phí giao dịch.
1. Thu nhập chịu thuế
Căn cứ theo khoản 5 Điều 3 Văn bản hợp nhất 03/VBHN-VPQH 2024 Luật Thuế thu nhập cá nhân thì thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
- a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
- b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;
- c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;
- d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
Bên chuyển nhượng tài sản bất động sản (bên bán) sẽ là đối tượng chịu thuế => đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân khi bán bất động sản là bên có thu nhập từ việc bán đất hoặc chuyển nhượng các tài sản bất động sản.
* Cách tính thuế thu nhập cá nhân từ bán bất động sản
Căn cứ theo Điều 17, Thông tư 92/2015/TT-BTC, quy định căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.
– Giá chuyển nhượng
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
+ Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
+ Đối với hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng thấp hơn mức giá quy định bởi Ủy Ban nhân dân cấp tỉnh tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng tính theo giá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
+ Đối với đất gắn với công trình xây dựng trên đất: giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
+ Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất sẽ được xác định dựa theo giá tính lệ phí trước bạ nhà được quy định bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
+ Đối với các công trình xây dựng sắp được hình thành, hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, thì giá chuyển nhượng được xác định theo Ủy ban nhân dân tương ứng với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng.
+ Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước.
+ Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định tính tại thời điểm cho thuê thì mức giá cho thuê được xác định căn cứ theo bảng giá do Ủy ban nhân dân quy định.
– Thuế suất
+ Mức thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản được tính là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.
+ Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
Trường hợp thuê hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận, bên mua nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định.
Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay cho bên bán: Thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà sẽ được hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
– Công thức tính thuế thu nhập cá nhân
Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định theo công thức: Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%.
Trường hợp chuyển nhượng bất động sản đồng sở hữu thì thuế TNCN sẽ được xác định riêng cho từng người nộp thuế căn cứ theo tỷ lệ sở hữu bất động sản.
Tỷ lệ sở hữu bất động sản này căn cứ theo các tài liệu hợp pháp như thỏa thuận góp vốn, di chúc, quyết định phân chia của tòa án,… Nếu không có các văn bản này thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.
2. Thu nhập miễn thuế
Căn cứ theo Điều 4 Văn bản hợp nhất 03/VBHN-VPQH 2024 Luật Thuế thu nhập cá nhân thì thu nhập miễn thuế từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
– Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất. Trong trường hợp này muốn được miễn thuế thu nhập cá nhân thì phải đáp ứng đủ 03 điều kiện sau:
Điều kiện 1: Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở
Điều kiện 2: Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu 06 tháng
Điều kiện 3. Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở
Để được hỗ trợ và tư vấn thêm về thủ tục công chứng, dịch thuật, sao y chứng thực vui lòng liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Văn Hoàn. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn một cách uy tín, nhanh chóng và chuyên nghiệp nhất.
Mọi thông tin chi tiết xin liên hệ
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN VĂN HOÀN
Địa chỉ: Số 14 Lê Trọng Tấn, phường Khương Mai, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội.
Hotline : 0986806960 hoặc 091.641.2266
Email: baovietnotary@gmail.com
Bạn cần công chứng giấy tờ gấp tại Hà Nội? Dịch vụ công chứng nhanh, lấy ngay giúp bạn hoàn tất thủ tục một cách nhanh chóng, đảm bảo hợp pháp và chính xác. Tiết kiệm thời gian, hỗ trợ tận tâm – giải quyết mọi nhu cầu công chứng trong ngày! Liên hệ ngay Văn phòng Công chứng Nguyễn Văn Hoàn để được tư vấn và hỗ trợ tốt nhất!
