Hợp đồng mua bán nhà đất không công chứng hoặc chứng thực vẫn có giá trị pháp lý khi sang tên, theo quy định tại Khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT của Bộ Tài Nguyên Môi Trường. Mặc dù Luật Đất đai năm 2013 yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực, nhưng hợp đồng không công chứng vẫn có thể được sử dụng để đăng ký biến động quyền sử dụng đất, miễn là đủ các giấy tờ khác trong hồ sơ. Tuy nhiên, giá trị pháp lý của hợp đồng công chứng cao hơn trong trường hợp tranh chấp, vì nó có giá trị chứng cứ mạnh mẽ hơn. Do đó, nhiều người vẫn chọn công chứng để giảm thiểu rủi ro.

1. Hợp đồng mua bán nhà đất không được công chứng, chứng thực vẫn có giá trị pháp lý khi sang tên?

Khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT của Bộ Tài Nguyên Môi trường quy định hồ sơ đăng ký biến động khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:

– Đơn đăng ký biến động theo mẫu

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.

– Bản gốc Giấy chứng nhận (Sổ hồng, Sổ đỏ) đã cấp.

Ngoài ra, theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất/quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Tóm lại, không có hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực theo quy định thì không đủ thành phần hồ sơ để sang tên.

2. Hợp đồng công chứng hoặc chứng thực có giá trị như nhau khi sang tên nhà đất?

Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 và khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật đất đai năm , hợp đồng chuyển nhượng trong hồ sơ khi sang tên nhà đất không phân biệt hợp đồng được công chứng hay hợp đồng được chứng thực.
Nghĩa là, hợp đồng được công chứng theo quy định pháp luật công chứng và hợp đồng được chứng thực có giá trị như nhau khi sang tên Giấy chứng nhận. Song độc giả cần lưu ý, có giá trị pháp lý như nhau khi sang tên Giấy chứng nhận không đồng nghĩa với việc có giá trị pháp lý như nhau khi tranh chấp, khởi kiện. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.

Vì vậy trên thực tế các bên thường lựa chọn công chứng vì giá trị pháp lý cao hơn và tính rủi ro ít hơn.

3. Nhà đất ở Hà Nội, có thể công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán ở Đà Nẵng, TP HCM hoặc bât cứ tỉnh nào?

Mặc dù pháp luật cho phép các bên chuyển nhượng được phép lựa chọn giữa công chứng hoặc chứng thực hợp đồng khi chuyển nhượng nhà đất nhưng nơi công chứng bị giới hạn theo phạm vi địa giới tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà đất. Nói cách khác, khi chuyển nhượng nhà đất thì các bên phải công chứng tại tổ chức công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà đất. 

“Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản” (Điều 42 Luật Công chứng 2014)

4. Thành viên gia đình phải có mặt khi công chứng/chứng thực?

Khi đất thuộc quyền sử dụng của cá nhân, việc chuyển nhượng phụ thuộc vào ý chí của cá nhân đó. Do đó, đối với trường hợp này thì việc công chứng do người sử dụng đất trực tiếp thực hiện hoặc ủy quyền cho người khác thực hiện thay.

Riêng đất của hộ gia đình thì thực tế phát sinh nhiều trường hợp phức tạp. Cụ thể, khi chuyển nhượng phải được sự đồng ý của tất cả thành viên trong hộ bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực (Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ)

Do đó, thành viên gia đình sử dụng đất không bắt buộc phải có mặt khi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng. Thay vào đó, họ chỉ cần đồng ý chuyển nhượng bằng văn bản được công chứng hoặc chứng thực.

5. Mua căn hộ chung cư trực tiếp từ chủ đầu tư sẽ không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán?

Theo điểm b khoản 3 điều 167 Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Như vậy, trường hợp một bên của hợp đồng là chủ đầu tư (tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản) thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư không bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà do các bên thỏa thuận.

Để được hỗ trợ và tư vấn thêm về thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất, vui lòng liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Văn Hoàn. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn một cách uy tín, nhanh chóng và chuyên nghiệp nhất.